Poradenstvo a pomoc s vyplnením žiadosti a daňových priznaní k patentovej dani, registrácie do ESTI -turistickej dani , ku DPH podľa článku 97a a ďalších náležitosti súvisiacich s prenájmom apartmánov v Bulharsku prostredníctvom platforiem Airbnb a Booking
V súvislosti s prijatím smernice DAC7 si treba dávať pozor na to, či s prenajímaním našincov ich nehnuteľnosti v štáte Bulharsko, spĺňajú všetky predpisy ktoré bulharská legislatíva vyžaduje.
Treba v prvom rade ale rozlišovať, akou formou prenajímame. Či je to klasický dlhodobý prenájom alebo je to sezónna ponuka apartmánového ubytovania. Ďalej je potrebné zdôrazniť, že problém môžu mať po 01.01.2024 všetci tí, ktorí používajú na získanie svojich klientov do apartmánov, platformy ako sú Booking alebo Airbnb.
Detailne sa celej problematike venujem a rozoberám ju v mojom blogu :
Bulharská legislatíva podobne ako ostatné európske, túto činnosť klasifikujú ako "obchodnú". Ale zároveň treba povedať, že Bulhari nevyžadujú od takýchto prenajímateľov - poskytovateľov ubytovania automaticky aby si zakladali živnosť alebo inú formu podnikania. Ale takýto prenajímatelia spadajú do osobitného daňového režimu ( je praktický identický ako majú bulharskí SZČO)
Obzvlášť dôležité je upozorniť, že takto zdaniteľní prenajímatelia majú povinnosť registrácie k DPH podľa článku 97a, ( tento režim DPH ich nerobí klasickými platiteľmi DPH, ale stavia ich do daňového režimu, kde sú oni ako prijímatelia služby ( sprostredkovanie cez platformu ) povinní odviesť 20% DPH do štátnej kasy Bulharska z provízie, ktoré si od prenajímateľov strhávajú platformy ako odmenu za to, že sprostredkovali klientov.
Čo všetko budú platformy o Vás ako prenajímateľovi hlásiť miestnym daňovým úradom ?
- Meno a priezvisko
- Primárna adresa
- Identifikačné číslo pre DPH, ak je to relevantné
- Dátum narodenia
- Servisné poplatky Airbnb/Booking prípadne ďalších platforiem na trhu
- Sumy získané prostredníctvom platformy Airbnb/ Booking prípadne ďalších platforiem na trhu za štvrťrok a počet záznamov
- Identifikátor(-y) finančného(-ých) účtu(-ov), t. j. bankového účtu alebo iného účtu platobných služieb
- Meno majiteľa účtu, na ktorý sa platba uskutočňuje, ak nie účet hostiteľa
- Sídlo
- DIČ na inzerát a/alebo na jednotlivého hostiteľa/spoluhostiteľa
- Adresa záznamu
- Registračné číslo nehnuteľnosti
- Počet dní prenájmu
S celým registračným procesom Vám viem v prípade záujmu ponúknuť služby s tým súvisiace.
Podrobne sú rozpísané na konci môjho blogu.
Na základe splnomocnenia, viem zastupovať Vás ako klienta cez portál národnej agentúry pre príjmy v Bulharsku a takto Vás registrovať ku DPH podľa článku 97a, ktorá je nevyhnutná v prípade, ak prenajímate cez digitálne platformy ako je Airbnb alebo Booking.
Následne viem za klienta podávať mesačný výkaz DPH , rovnako aj daňové priznanie z príjmu fyzickej osoby, ktoré je každý kto dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľnosti usadenej v Bulharsku, povinný podať v tomto štáte, bez ohľadu na to, že je daňový rezident iného štátu.
Proces splnomocnenia je ale trochu náročnejší, pretože SPLNOMOCNENIE musí byť overené pred notárom v Bulharsku, prípadne na bulharskej ambasáde v hlavnom meste, následne musí byť takto overené SPLNOMOCNENIE osobne VAMI ( alebo Vami poverenou osobou ) odovzdané v ktorejkoľvek kancelárii NRA - teda národnej agentúry pre príjmy.
Text splnomocnenia spolu s Vašimi vyplnenými údajmi a s ostatnými pokynmi Vám pošlem obratom potom, čo mi poskytnete základné údaje.
Nevyhnutnosťou úspešného dokončenia registračného procesu je z Vašej strany nutnosť vlastníctva zaručeného elektronického podpisu ( eID) , vydaného v ktoromkoľvek členskom štáte EU.
Každý slovenský občan má v podobe svojho občianskeho preukazu s čipom, tento e-podpis automaticky pred-pripravený a stačí si ho len aktivovať.
Viac tu :
Ceny ohľadne jednotlivých podaní a registrácii nájdete v rámci môjho cenníku.
V prípade otázok ma neváhajte kontaktovať : viliam.zaborsky.vzu@gmail.com
Cenník služieb
pre majiteľov apartmánov v Bulharsku
Vyhľadanie čísla BULSTAT v registroch
jednorazovo
10€
Získanie prístupu na osobný účet občana miestnej samosprávy
10€
Vyplnenie daňového priznania ku turistickej dani
mesačný výkaz
10€
Vyplnenie daňového priznania turistickej dani celoročné
1 x ročne
25€
Registrácia ku DPH podľa článku 97a
Jednorazovo
15€
Vyplnenie daňového priznania fyzickej osoby z príjmu v Bulharsku na finančnú správu Bulharska 1x ročne
( vyžaduje nutnosť disponovať bulharským eID na Vaše meno ) Daňové priznanie viem podať za Vás pomocou zdieľania vzdialenej plochy Vášho počítača , prípadne bulharským splnomocnením z Vašej strany na moju osobu na elektronické podávanie v zastúpení )
50€
Vyplnenie žiadosti o kategorizáciu nehnuteľnosti
jednorazovo
15€
Vyplnenie daňového priznania ku patentovej dani
1 x ročne25€
Vyplnenie/poskytnutie nájomnej zmluvy medzi prenajímateľom ( vlastníkom bytu a medzi poskytovateľom turistického ubytovania )
jednorazovo
15€
Vyplnenie BG daňového priznania ku DPH podľa článku 97a/ mesačný výkaz
Za mesiace kedy nedošlo k zdaniteľným obchodom - 3,€ za nulové podanie. Daňové priznanie ku DPH je nutné v Bulharsku podávať za každý mesiac, teda aj za mesiace kedy nedošlo k zdaniteľným obchodom. ( vyžaduje nutnosť disponovať bulharským eID na Vaše meno ) Daňové priznanie viem podať za Vás pomocou zdieľania vzdialenej plochy Vášho počítača , prípadne bulharským splnomocnením z Vašej strany na moju osobu na elektronické podávanie v zastúpení )
20€
Administrácia služieb
Zisťovanie lokálnej príslušnosti
15€
Doplňujúca informácia pre majiteľov apartmánov v Bulharsku !
Vypracovanie každého jedného hore uvedeného tlačiva si vyžaduje komplexné informácie o Vás a Vašej nehnuteľnosti, s ich podaním je nutné dokladovať v jednotlivých prípadoch prílohy ku podaniam ako sú napríklad - notársky akt, potvrdenie o daňovej rezidencii a o sociálnom poistení vo Vašom domovskom štáte, doklady o úhradách jednotlivých poplatkov za registrácie a kategorizácie apartmánov. Preto si celý proces vyžaduje z Vašej strany spoluprácu a súčinnosť.
Za pravdivosť všetkých údajov, ktoré vedú k správnemu výpočtu dane z príjmov a dane z pridanej hodnoty si pred zákonom zodpovedáte výlučne Vy sami .
Klasický dlhodobý prenájom nehnuteľnosti na základe nájomnej zmluvy
Ako už bolo vyššie uvedené, treba v prvom rade ale rozlišovať, akou formou prenajímame. Či je to klasický dlhodobý prenájom alebo je to sezónna ponuka apartmánového ubytovania.
Podľa bulharskej daňovej legislatívy, sa klasický prenájom ( nájomná zmluva ) zdaňuje takto ( prevzaté z webu národnej agentúry pre príjmy Bulharsko :
klikni na odkaz : Nájomné - klasický dlhodobý prenájom (nra.bg)
Poskytovanie ubytovania - krátkodobý prenájom ubytovania turistom
Podľa bulharskej daňovej legislatívy sa poskytovanie ubytovania, nepovažuje za prenájom nehnuteľnosti - ale za typ služby, preto je tu už spôsob zdanenia rozdielny . ( rovnako je to aj na Slovensku.)
Prevzaté z webu národnej agentúry pre príjmy Bulharsko :
klikni na odkaz : Krátkodobý prenájom na online platformách - poskytovanie ubytovania turistom (nra.bg)
Domáce ( Bulhari ) a zahraničné osoby ( cudzinci)
Daňové povinnosti a zdaňovanie tuzemských a zahraničných osôb v Bulharsku :
Miestna fyzická osoba je na daňové účely bez ohľadu na štátnu príslušnosť osoba, ktorá spĺňa jednu z týchto podmienok (čl. 4 IITA):
- má trvalé bydlisko v Bulharsku;
- Pobyty na území Bulharska dlhšie ako 183 dní v rámci akéhokoľvek 12-mesačného obdobia a deň výstupu a deň vstupu do krajiny sa považujú samostatne za dni pobytu v krajine – pobyt v Bulharsku výlučne na účely štúdia alebo lekárskeho ošetrenia sa nepovažuje za pobyt v krajine;
- bol vyslaný do zahraničia bulharským štátom, jeho orgánmi a/alebo organizáciami, bulharskými podnikmi a jeho rodinnými príslušníkmi;
- má centrum životne dôležitých záujmov v Bulharsku – pri určovaní životne dôležitých záujmov sa berie do úvahy rodina, majetok, miesto, z ktorého osoba vykonáva pracovnú, pracovnú alebo podnikateľskú činnosť, a miesto, z ktorého spravuje svoj majetok.
Zahraničná fyzická osoba je každá osoba, ktorá nie je miestna.
Zahraničná osoba je tiež fyzická osoba, ktorá má trvalú adresu v Bulharsku, ale centrum jej životne dôležitých záujmov sa nenachádza v krajine.
Informácie o automatickej výmene EÚ medzi cudzincami
Zahraničná fyzická osoba s bydliskom v inom členskom štáte EÚ, ktorá má príjem z prenájmu alebo inej zaťažujúcej rezervy na užívanie nehnuteľnosti a platiteľom príjmu nie je podnik alebo samostatne zárobkovo činná osoba, predkladajú informácie podľa čl. 73a IITA na účely automatickej výmeny raz ročne s vyhlásením podľa čl. 55 za štvrtý štvrťrok do 31. januára roka nasledujúceho po roku poberania príjmov.
Ako sa vysporiadať s príjmom zo zahraničia v štáte kde som daňovým rezidentom ?
Častými otázkami zo strany prenajímateľov je, či sú ako občania SK prípadne iného štátu EU, povinní takýto príjem oznamovať aj v štáte. kde sú daňovými rezidentmi. Odpoveď je SAMOZREJME áno !
Na webe finančnej správy SR je k tomu zadaný aj konkrétny príklad :
pre občanov Českej republiky :
Patríte medzi tých, ktorí ešte len uvažujú o kúpe nehnuteľnosti v zahraničí ?
Potom vám odporúčam realitnú kanceláriu so sídlom v Českej republike v hlavnom meste Praha .
https://www.mojenemovitostumore.cz/
Seriózna realitná kancelária, ktorá zariadi celý servis od vyhľadania až po kúpu vašej vysnívanej nehnuteľnosti až v 10 štátoch Európy a Ázie , všetko k spokojnosti klienta.
Ja sám som cez túto realitnú kanceláriu kupoval moje byty v Bulharsku ešte v roku 2019 a bol som s priebehom kúpy maximálne spokojný, doteraz som s paní Angelínou a pánom Tsvetomirem ( majitelia RK ) v priateľskom kontakte.
